Exclusief voor abonnees

Wat is het maximumbedrag voor de woonbonus en hoe geef je huurinkomsten aan? Onze geldexpert beantwoordt lezersvragen over de belastingbrief

Onze geldexpert beantwoordt vastgoedvragen van onze lezers over hun belastingbrief.
Getty Images Onze geldexpert beantwoordt vastgoedvragen van onze lezers over hun belastingbrief.
Wat met je woonbonus als je een oudere lening hebt laten herzien in 2019? Moet je belastingen betalen op een huurwoning die leegstaat? En hoe geef je een buitenverblijf in het buitenland aan? Onze lezers hebben de voorbije weken honderden vragen naar ons gestuurd over hun belastingaangifte. Michel Maus, fiscaal expert binnen ons geldpanel, beantwoordt vandaag de vragen over de woonbonus, een tweede eigendom en huurinkomsten.

We hebben alle vragen over vastgoed onderverdeeld in drie onderwerpen: de woonbonus, een tweede eigendom en opbrengsten uit huurinkomsten. Scroll naar beneden voor de antwoorden op iedere vraag.

Vragen over de woonbonus

1. Ik heb ons huis in augustus overgekocht van mijn ex en ik betaal de lening sindsdien alleen af. Heb ik recht op de woonbonus?
2. Wat is voor de woonbonus het maximumbedrag voor twee partners die niet getrouwd zijn?
3. Ik heb een hypothecaire lening uit 2015 laten herzien in 2019. Hoe geef ik dat aan?
4. Ik ben in 2016 een hypothecaire lening aangegaan voor verbouwingswerken aan mijn eigen woning. Hoe geef ik deze aan?
5. Als je als koppel een appartement koopt met ieder een aparte lening, mag je dan twee keer je hypothecaire lening aftrekken?
6. Ik heb tot en met april 2019 een eigen appartement gehad, nu woon ik samen met mijn vriend in ons nieuwe huis. Hoe geef ik de twee leningen in op mijn belastingbrief ?
7. Mijn ex en ik hebben vorig jaar in april ons huis verkocht. Hoeveel mag ik nog inbrengen voor de woonbonus?

Vragen over een tweede eigendom

8. Wij hadden in 2019 het hele jaar lang een woning te koop staan. Deze werd verkocht eind december. Moet de woning nog aangegeven worden?
9. In welke vakken breng ik de bedragen in van een hypothecaire lening voor een tweede verblijf?

Vragen over verhuren

10. Wij hebben een eigendom in België en we hebben ook een eigendom in Spanje. Hoe moeten wij die woning in België aangeven?
11. Hoe dient de aangifte te gebeuren van een verhuurde woning in een land buiten Europa waarmee geen dubbelbelastingverdrag bestaat?
12. Mijn moeder woont in een rusthuis en verhuurt haar eigen appartement. Hoe moet ze dit aangeven?
13. Ik ben sinds vorig jaar eigenaar van een nieuwbouwappartement dat ik verhuur. Maar ik heb nog geen KI ontvangen?
14. Een huurappartement dat één jaar leeg staat: kan men daar een belastingvermindering voor vragen?

Vragen over de woonbonus

1. Ik ben vorig jaar uit elkaar gegaan met mijn ex. Ik heb het huis overgekocht op 1 augustus. Ik vind mijn lening nergens terug op mijn belastingaangifte. De lening betaalde ik vanaf mei al volledig alleen af. Kan ik dit ook aangeven op de belastingbrief? 

U hebt net als de vorige jaren recht op een woonbonus. Indien u de bestaande lening verder alleen afbetaalt, kan u verder genieten van de woonbonus. Hoeveel deze belastingvermindering op uw personenbelasting bedraagt, hangt af van het tijdstip waarop de lening werd afgesloten.

Indien het gaat om een lening afgesloten na 2016 dan hebt u in het Vlaams Gewest recht op de “geïntegreerde woonbonus”. Deze woonbonus bedraagt 40% op de kapitaalsaflossingen, intresten en premies van de schuldsaldoverzekering die u op uw lening hebt betaald in 2019. De grondslag waarop de belastingvermindering van 40% wordt berekend is wel beperkt tot een basisbedrag van 1.520 euro. Dit bedrag wordt verhoogd met 760 euro gedurende de eerste tien jaar van de lening (voor wie geen eigenaar is van een ander onroerend goed) en met 80 euro voor wie minstens drie kinderen ten laste heeft op 1 januari 2020. Het absolute maximumbedrag van de belastingvermindering voor de woonbonus bedraagt dus 944 euro (2.360 euro x 40%).

Indien de lening werd afgesloten in 2015 is dezelfde regeling van toepassing, maar enkel voor de “enige en eigen woning”.

Dateert de lening van voor 2015, dan hebt u recht op een hogere woonbonus voor de lening voor de “enige en eigen woning”. In dit geval bedraagt het basisbedrag van de woonbonus geen 1.520 euro, maar 2.280 euro. Ook bedraagt het percentage van de belastingvermindering dan geen 40% maar wel het hoogste belastingpercentage dat u betaalt op uw inkomsten. Dat is tussen 30% en 50%.

Als u naast de bestaande lening uit 2016 een nieuwe lening bent moeten aangaan in 2019, dan zal u moeten kiezen tussen de oude en de nieuwe regeling. Als u kiest voor de oude regeling, dan geven enkel de betalingen op de oude lening recht op het oude bestaande voordeel. De nieuwe lening levert dan geen belastingvoordeel op. Als u kiest voor de nieuwe regeling, dan komen enkel de uitgaven van de nieuwe lening in aanmerking voor de geïntegreerde woonbonus.

De codes die u moet invullen voor het verkrijgen van de woonbonus, vindt u op pagina 9 van de aangifte. Het gaat om de codes 3334/4334 en volgende.

Iedere belastingplichtige, getrouwd of niet, die een lening heeft aangegaan voor de aankoop of de renovatie van een eigen woning heeft recht op de woonbonus

2. Wat is het maximumbedrag voor beide partners, die niet getrouwd zijn, dat er mag ingevuld worden als je een hypotheek hebt. Hoe moeten we dit aangeven in onze belastingsbrieven?

Voor de woonbonus is het eigenlijk niet van belang of u gehuwd, wettelijk samenwonend of feitelijk samenwonend bent. Iedere belastingplichtige die een lening heeft aangegaan voor de aankoop en/of de renovatie van een eigen woning heeft recht op de woonbonus. Indien twee personen samen een woning kopen en een lening aangaan, hebben ze elk recht op de woonbonus.

Het maximumbedrag van de woonbonus is afhankelijk van het jaar waarin de lening werd afgesloten (zie vraag 1).

3. Ik heb een hypothecaire lening uit 2015 laten herzien in 2019. In welk vak neem ik deze op? Plaats ik een gedeelte in het vak dat van toepassing is voor 2015?

Als u in 2019 een bestaande lening hebt geherfinancierd, dan wordt deze nieuwe lening beschouwd als de voortzetting van een bestaande lening. De fiscale regeling wordt dan bepaald op basis van het jaartal waarin de oorspronkelijke lening werd afgesloten. Als dat voor 2016 was, dan is de “oude” woonbonus ook op de herfinancieringslening van toepassing. Indien u bij de herfinanciering een bijkomend deel gaat lenen, dan wordt dit extra deel wel aanzien als een nieuwe lening. Daarvoor is dan de nieuwe geïntegreerde woonbonus van toepassing.

Het is  niet mogelijk om de oude en de nieuwe woonbonus met elkaar te cumuleren. U zal dus moeten kiezen tussen de oude en de nieuwe regeling. Als u kiest voor de oude regeling, dan geven enkel de betalingen op de (geherfinancierde) oude lening recht op het oude bestaande voordeel voor leningen afgesloten voor 2016. De bijkomende lening, die als een nieuwe lening wordt beschouwd, levert dan geen belastingvoordeel op. Als u kiest voor de nieuwe regeling, dan komen enkel de uitgaven op de bijkomende lening in aanmerking voor de geïntegreerde woonbonus. Die is dus van toepassing is op leningen vanaf 2016.

4. Ik ben in 2016 een hypothecaire lening aangegaan voor verbouwingswerken aan mijn eigen woning. Onder welke code moet ik ze aangeven? Is dit federale of gewestelijke materie? Splits ik het bedrag over man en vrouw of geef ik dit alleen aan bij de meest verdienende?

In dit geval valt u in het Vlaams Gewest onder de regeling van de geïntegreerde woonbonus. Dit is een gewestelijke belastingvermindering. Deze regeling is van toepassing voor leningen die zijn afgesloten vanaf 2016. (meer uitleg hierover: zie vraag 1)

Voor de verdeling is het zo dat wordt verondersteld dat elke partner de helft van de lening heeft afbetaald. Als er meer dan 4.720 euro ( dus twee keer het maximumbedrag dat in aanmerking komt voor de woonbonus) werd afbetaald, is de verdeling optimaal over beide partners gespreid.

Werd er minder afbetaald, dan is de fiscale korf van de woonbonus van beide partners niet volledig gevuld. U kan dan gaan optimaliseren door in de aangifte aan de meest verdienende partner het maximaal bedrag voor de woonbonus toe te kennen (hetzij 2.360 euro) en het saldo aan te geven op naam van de andere partner.

5. Als je als koppel een appartement koopt met ieder een aparte een lening op naam, mag je dan twee keer je hypothecaire lening aftrekken? Dus twee keer het plafond, 10 jaar lang? De lening is afgesloten december 2018.

De woonbonus is een individuele belastingvermindering die aan elke belastingplichtige wordt toegekend. Wie als koppel een huis koopt en daarvoor een individuele of gezamelijke lening aangaat, heeft dus recht op een “dubbele” woonbonus. Beide partners zullen dus jaarlijks van een woonbonus genieten.

Aangezien de lening is afgesloten na 2016 hebt u in het Vlaams Gewest recht op de “geïntegreerde woonbonus”.  (meer uitleg hierover: zie vraag 1)

Het is niet mogelijk om de oude en de nieuwe woonbonus met elkaar te cumuleren: u zal dus moeten kiezen tussen de oude en de nieuwe regeling

6. Ik heb sinds 2013 tot en met april 2019 een eigen appartement gehad, nu woon ik samen met mijn vriend in ons nieuwe huis. Mijn appartement is verkocht. Hoe geef ik de twee leningen in op mijn belastingbrief?

U hebt in 2019 eigenlijk twee leningen gehad die in aanmerking komen voor de woonbonus. De lening afgesloten in 2013 valt in het Vlaams Gewest onder de oude regeling van de woonbonus. De lening afgesloten in 2019 valt in het Vlaamse Gewest onder de nieuwe geïntegreerde woonbonus.

Het is niet mogelijk om de oude en de nieuwe woonbonus met elkaar te cumuleren. U zal dus moeten kiezen tussen de oude en de nieuwe regeling. Als u kiest voor de oude regeling, dan geven enkel de betalingen op de oude lening recht op het oude bestaande voordeel voor leningen afgesloten voor 2016. De nieuwe lening levert dan geen belastingvoordeel op. Als u kiest voor de nieuwe regeling, dan komen enkel de uitgaven op de nieuwe lening in aanmerking voor de geïntegreerde woonbonus die van toepassing is op leningen vanaf 2016.

De lening afgesloten in 2013 moet u aangeven in code 3370/4370. De lening afgesloten in 2019 geeft u aan in code 3334/4334.


7. Mijn ex en ik hebben vorig jaar in april ons huis verkocht. Hoeveel mag ik nog inbrengen voor de woonbonus?

De woonbonus wordt berekend op de kapitaalaflossingen, intresten en premies van de schuldsaldoverzekering die u op uw lening hebt betaald in 2019. De bedragen die u hebt betaald tot op het moment van de verkoop in april 2019 komen dus in aanmerking voor de woonbonus. Hoeveel u maximaal kan inbrengen voor de woonbonus hangt af van het jaartal waarin uw lening werd afgesloten. (meer uitleg hierover: zie vraag 1)

Vragen over een tweede eigendom

8. Wij hadden in 2019 het hele jaar lang een woning, niet onze gezinswoning, te koop staan. De woning werd verkocht eind december. Moet deze nog aangegeven worden op onze belastingbrief?

Ja , u moet nog steeds het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen aangeven onder de code 1106/2106. Het te belasten onroerend inkomen zal wel proportioneel uitgesplitst moeten worden over het gedeelte van het jaar dat u nog eigenaar was.

9. In welke vakken van de belastingaangifte breng ik de bedragen in van een hypothecaire lening aangegaan voor een tweede verblijf? Is een verdeling (optimalisatie) van de aflossingen intresten en kapitaal hier ook van toepassing onder beide echtgenoten? Welk bedrag van het kadastraal inkomen (KI) moet ik aangeven en verdeel ik dit bedrag ?

De bedragen betaald op de hypothecaire lening moet u aangeven in code 1146/2146 (interesten), 1358/2358 (kapitaalaflossing) en 1353/2353 (premie schuldsaldoverzekering). Deze bedragen geven recht op een federale belastingvermindering voor het langetermijnsparen.

Als u gehuwd of wettelijk samenwonend bent, of samen met iemand anders hebt geleend, dan kan u de federale belastingvermindering voor het langetermijnsparen gaan optimaliseren door de betaalde bedragen te gaan verdelen tussen de partners.

Voor het tweede verblijf moet u het niet geïndexeerde kadastraal inkomen aangeven onder code 1106/2106. Indien u samen met uw partner eigenaar bent van het onroerend goed, moet het kadastraal inkomen gelijk worden verdeeld onder beide partners.

Indien u alleen eigenaar bent van het onroerend goed, hangt de situatie af van uw huwelijksstelsel. Als u bent gehuwd onder het wettelijk stelsel, moet het kadastraal inkomen 50/50 worden verdeeld over beide partners. Indien u bent gehuwd onder een stelsel van scheiding van goederen en u alleen eigenaar bent van het onroerend goed, dan zal u het kadastraal inkomen voor 100% in uw code moeten aangeven.

Ook al is er een dubbelbelastingverdrag tussen België en bijvoorbeeld Spanje, u bent nog altijd verplicht om uw “wereldinkomen” aan te geven in ons land

Vragen over verhuren

10. Wij zijn gehuwd onder het stelsel van gemeenschap van goederen. Wij zijn op pensioen en hebben een eigendom in België en we hebben ook een eigendom in Spanje. Hoe moeten wij die woning in België aangeven op de belastingsaangifte, ermee rekening houdende dat we al belastingen betalen op dat eigendom in Spanje?

Indien de woning wordt verhuurd dan zal u de werkelijk ontvangen huurinkomsten moeten aangeven. Is de woning niet verhuurd, dan moet u de brutohuurwaarde aangeven. Dat is het inkomen dat u zou kunnen ontvangen mocht het onroerend goed het ganse jaar zijn verhuurd. In beide gevallen mag u de belasting (zowel de gemeente- als de nationale belasting) die in het buitenland werd betaald in mindering brengen van het aan te geven inkomen.

De brutohuurwaarde moet u zelf bepalen. U kan hiervoor een vastgoedexpert inschakelen of huurprijzen van soortgelijke woningen in de buurt als basis nemen. Wat Spanje betreft kan u de brutohuurwaarde ook bepalen aan de hand van de “valor cadastral” van de woning. Deze inkomsten moet u aangeven onder code 1130/2130.

België heeft wel een dubbelbelastingverdrag met Spanje, waardoor de Belgische belasting op uw Spaanse huurinkomsten volledig zal worden vrijgesteld. Dit betekent niet dat u deze inkomsten niet moet aangeven. U bent immers nog steeds verplicht  om uw “wereldinkomen” aan te geven in de Belgische Personenbelasting.

11. Hoe dient de aangifte te gebeuren van een verhuurde woning in een land buiten Europa waarmee geen dubbelbelastingverdrag bestaat, waarbij de verhuurperiode kan variëren van een aantal maanden per jaar tot een volledig jaar?

Voor de aangifte van buitenlandse huurinkomsten maakt het niet uit of de huurwoning is gelegen in een land waar België al dan niet een dubbelbelastingverdrag mee heeft afgesloten. Bij de belastingberekening is er wel een verschil. De belasting die is verschuldigd op huurinkomsten uit landen waar België een dubbelbelastingverdrag mee heeft afgesloten, wordt volledig vrijgesteld. Is er geen verdrag, dan wordt de belasting maar voor de helft vrijgesteld. 

In de aangifte zal u voor de verhuurde periode uw werkelijke huurinkomsten moeten aangeven. Voor de niet verhuurde periode zal u de brutohuurwaarde moeten aangeven, dat is het inkomen dat u zou kunnen ontvangen mocht het onroerend goed het ganse jaar zijn verhuurd. Stel dat uw woning drie maanden is verhuurd in de zomer en de rest van het jaar niet, dan zal u voor de zomermaanden de ontvangen huur moeten aangeven. Voor de rest van het jaar geeft u de brutohuurwaarde maal 9 of 12 maanden aan. Deze inkomsten moet u invullen onder code 1130/2130.

12. Mijn moeder is vorig jaar opgenomen in een rusthuis, waar ze uiteraard haar maandelijkse kosten moet betalen. Anderzijds is haar eigen appartement nu verhuurd en daarvoor ontvangt ze huurgeld. Hoe wordt dit overgebracht op de belastingaangifte?

Als het appartement wordt verhuurd als een woning, zal er belasting moeten worden betaald op het geïndexeerde kadastraal inkomen. Dat wordt nog eens verhoogd met 40%. U zal dus niet belast worden op de ontvangen huurgelden maar wel op het kadastraal inkomen. Het niet geïndexeerd kadastraal inkomen moet worden aangeven onder de code 1106/2106. 

Voor onroerende goederen moet altijd een onroerend inkomen worden aangegeven, zelfs al brengt bijvoorbeeld de huurwoning niets op

13. Ik ben sinds vorig jaar eigenaar van een nieuwbouwappartement dat ik verhuur. Maar ik heb nog geen KI ontvangen. Hoe moet ik dit verwerken in mijn aangifte?

Bij voltooiing van een nieuwbouwwoning moet u als eigenaar binnen 30 dagen schriftelijk aangifte doen van de beëindiging van de werken. Daarvoor moet u langsgaan bij de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie van de FOD Financiën. Indien u dit reeds hebt gedaan, kan u best contact opnemen met de administratie voor een stand van zaken. Indien u nog geen aangifte hebt gedaan, dan moet u dit onmiddellijk doen. U kan inderdaad geen kadastraal inkomen aangeven als u dat nog niet van de administratie hebt ontvangen. Maar u mag niet passief blijven.

14. Een huurappartement dat één jaar leeg staat: kan men daar een belastingvermindering voor vragen?

Voor onroerende goederen moet altijd een onroerend inkomen worden aangegeven, zelfs al brengen die onroerende goederen niets op. Ook voor huurwoningen die niet verhuurd worden zal u dus het (niet geïndexeerd) kadastraal inkomen moeten aangeven onder code 1106/2106.

In de regel is er geen belastingvermindering voorzien voor de periodes dat de huurwoning niet werd verhuurd. De enige uitzondering hierop is wanneer “een niet-gemeubileerd gebouwd onroerend goed” in de loop van het jaar gedurende ten minste 90 dagen volstrekt niet in gebruik is genomen. Het mag in die periode ook geen inkomsten hebben opgebracht. En het moet dan wel onvrijwillig leegstaan, door overmacht dus. Enkel het feit dat de woning niet verhuurd raakt, telt niet als overmacht.

U stuurde maar liefst meer dan 200 vragen naar Michel Maus over uw belastingaangifte. Wij selecteerden de vier onderwerpen die het vaakst aan bod komen:
- Vastgoed
Gezin
Bankieren, sparen en beleggen
Werk

Dinsdag beantwoordt onze fiscaal expert de vragen van onze lezers over de aangifte van hun gezinssituatie en de kosten die ze daarvoor maken.

Lees ook:

Welke uitgaven geven recht op belastingvermindering? En zijn er nieuwigheden? Expert beantwoordt essentiële vragen over belastingaangifte (+)

“Thuiswerk biedt de werknemer heel wat fiscale voordelen”: Onze geldexpert Michel Maus vertelt welke kosten belastingvrij zijn (+)

Econoom Geert Noels: “Hogere belastingen zullen Vlaanderen hard raken” (+)