Exclusief voor abonnees

Is het voordeliger om geld bij te lenen wanneer je wil investeren in vastgoed? Hoeveel zal de bank je geven?

Shutterstock
Geregeld duiken er berichten op over de stijging van vastgoedprijzen in ons land. Misschien heeft het dan wel eens gekriebeld in je buik om ook de stap te zetten: je spaarcenten investeren in vastgoed in plaats van ze op je spaarrekening te laten staan. Paul D’Hoore, geldexpert in ons geldpanel, waarschuwt dat je die investering niet zomaar kan vergelijken met de aankoop van een eigen gezinswoning. Waar moet je dan zeker rekening mee houden?

Tot enkele jaren geleden was het mogelijk bij een bank tot 125 % te lenen van de aankoopwaarde van een woning. Als je een woning aankocht van 250.000 euro, kon je bij de bank tot 312.500 euro lenen, zonder zelf één cent op tafel te leggen.

Waarom zou je een hoger bedrag lenen dan de waarde van het huis dat je aankoopt? Omdat je bovenop de prijs van het huis nog extra geld moet betalen: registratierechten, aktekosten en het ereloon van de notaris. Méér lenen dan de waarde van het huis, was niet zo onlogisch. Het houdt wel grote risico’s in dat je de lening niet kan afbetalen, bijvoorbeeld als je onverwacht zonder werk valt. Voor de banken is er het risico op kredietverlies, en daarom heeft de Nationale Bank ingegrepen. Sinds begin 2020 kan je normaal nog maar 90 % van de waarde van een woning lenen. Voor een woning van 250.000 euro, moet je dus over 25.000 euro eigen kapitaal beschikken. Daarbovenop moet je ook nog het kapitaal hebben om de ‘schrijfkosten’ bij de notaris te betalen.

Dat je normaal nog maar 90 % van de waarde van een woning kan lenen, is geen onwrikbare regel. Banken beschikken over een marge om aan een beperkt aantal klanten méér uit te lenen

Extra lenen niet voor iedereen weggelegd

Vastgoed kopen als investering is duurder en complexer dan de aankoop van een eigen gezinswoning. Het begint al met de registratierechten. Die worden in Vlaanderen tegenwoordig ‘het verkooprecht’ genoemd. Bij de áánkoop van een eigen gezinswoning betaal je in Vlaanderen 6 % registratierechten. Voor een woning van 250.000 euro betaal je dan ongeveer 19.500 euro ‘schrijfkosten’ (notariskosten inbegrepen). Koop je vastgoed als investering, dan bedragen de registratierechten altijd 10 %. Voor dezelfde woning van 250.000 euro betaal je dan ongeveer 29.500 euro schrijfkosten.

Dat je normaal nog maar 90 % van de waarde van een woning kan lenen, is geen onwrikbare regel. Banken beschikken over een marge om aan een beperkt aantal klanten méér uit te lenen. Voor de aankoop van een eigen gezinswoning kan je vandaag nog altijd méér lenen dan de waarde van de woning. Het maximum ligt tegenwoordig op 105 %. Voor een woning van 250.000 euro kan je dus nog altijd 262.500 euro lenen. Maar de bank mag niét iedereen zo’n lening geven. Het mag per bank maximaal gaan om 5 mensen op de 100 die een lening afsluiten voor een eigen gezinswoning.

Voor de aankoop van vastgoed als investering, zijn de regels beperkender. Normaal kan je maar 80 % van de waarde van het vastgoed lenen. Voor een vastgoedinvestering van 250.000 euro moet je dus in principe zelf 20 % (50.000 euro) op tafel leggen. Ook hier zijn de principes rekkelijk. De bank mag aan een beperkt aantal vastgoedinvesteerders een lening geven tot 90 % van de waarde van het vastgoed.

(lees verder onder de tabel)

Je cookie instellingen zorgen ervoor dat deze inhoud niet getoond wordt.
Pas je cookie instellingen hier aan.

Zoveel mogelijk lenen?

Als je over een beperkt budget beschikt, kan het aanlokkelijk lijken om zoveel mogelijk te lenen. Maar je moet goed beseffen dat je op een hogere lening méér rente zal moeten betalen. Niet alleen omdat het geleende bedrag dan hoger is, maar ook omdat de bank een hogere rentevoet aanrekent voor leningen die de 90 % van de waarde van het vastgoed overschrijden. Die hogere rente is niet min. Ze kan oplopen tot 1,65 % bovenop het gangbare tarief. Als je een beperkter bedrag leent, zou je bijvoorbeeld 1 % rente betalen. Maar door méér dan 90 % van de waarde te lenen, zou je tot 2,65 % rente moeten betalen. Het is dus aangewezen om de rentetarieven goed te vergelijken alvorens je beslist om méér te gaan lenen.

Méér lenen levert wel een extra rendement op als je het vastgoed later met een meerwaarde kan verkopen: als de verkoop niet binnen vijf jaar gebeurt, is er geen meerwaardebelasting verschuldigd. Verkoop je het vastgoed wél binnen vijf jaar, dan moet je op de meerwaarde 16,5 % belasting betalen (plus gemeentebelasting).

Veronderstel dat je investeert in een woning van 250.000 euro en die na tien jaar verkoopt met een meerwaarde van 25.000 euro:
- Wie de investering volledig uit eigen zak heeft betaald, boekt dan een meerwaarde van 10 % na 10 jaar.
- Als je 100.000 euro eigen centen hebt geïnvesteerd en de overige 150.000 euro hebt betaald met een lening, boek je na 10 jaar dezelfde meerwaarde van 25.000 euro. Een meerwaarde van 25.000 euro op een eigen investering van 100.000 euro komt dan overeen met 25 %.

Maandelijkse afbetaling financieren met verhuur

Voel je het al kriebelen om zo veel mogelijk te lenen? Opgelet! Het is absoluut niet zeker of je na pakweg tien jaar een mooie meerwaarde zal boeken. Al die tijd moet je natuurlijk ook je lening afbetalen.

Misschien kan je het vastgoed verhuren tegen een maandelijkse vergoeding die overeenkomt met de maandelijkse afbetaling van de lening? Dat is een mooi uitgangspunt, maar dan heb je weinig marge. Je moet erover waken dat je niet in financiële ademnood raakt als de huurder niet betaalt of als je te kampen krijgt met leegstand. Hou ook rekening met onverwachte kosten voor herstellingen.

Blijkbaar hebben nogal wat mensen zich de voorbije jaren met vastgoed té diep in de schulden gestoken. Sinds het uitbreken van de coronacrisis hebben al 122.000 mensen bij de bank uitstel moeten aanvragen voor hun vastgoedlening. Lenen om vastgoed te kopen, is niet zonder gevaar.

Je cookie instellingen zorgen ervoor dat deze inhoud niet getoond wordt.
Pas je cookie instellingen hier aan.

Lees ook:

1.000 euro spaargeld? Ook dat kan je in vastgoed investeren. Onze geldexpert geeft advies (+)

Garagebox kopen om te verhuren? Onze geldexpert geeft advies (+)

Een tweede verblijf aan zee? Ontdek waar je best investeert, hoeveel je betaalt en wat je ervoor krijgt (+)