Exclusief voor abonnees

Kamer verhuren via Airbnb: hoe werkt dat en is het financieel echt interessant?

Beeld ter illustratie.
RV Beeld ter illustratie.
Een paar kamers in uw huis die leegstaan of een appartement dat u tijdelijk wilt verhuren? Dan is een online verhuur­platform als Airbnb makkelijk én interessant. Het brengt verhuurders en huurders met elkaar in contact. Zelf een kamer aanbieden is heel eenvoudig. Maar voor u dat doet, moet u er eerst voor zorgen dat u met alles in orde bent. En hoe zit het met de belastingen? Onze expert legt het uit.

1. Is mijn huis brandveilig?

Brandveiligheid is een essentiële voorwaarde als u kamers verhuurt. Om dat te bewijzen moet u over een positief brandveiligheids­attest beschikken. Daarvoor moet uw huis aan enkele voorwaarden voldoen. Zo moeten er twee evacuatiemogelijkheden zijn in geval van brand. Dat kan een buitentrap zijn, een uitklapbare buitenladder maar ook een raam dat open kan en een vlotte evacuatie mogelijk maakt. Ook de elektrische installatie, verwarmingstoestellen en gastoevoerleidingen moeten in goede staat zijn en veilig werken.

Als u niet meer dan vijf kamers verhuurt voor alles samen maximaal twaalf personen, dan moet u voor uw brandveiligheidsattest een audit laten uitvoeren door de inspectie-instelling Vinçotte (www.vincotte.be). Zo’n attest kost ongeveer 70 euro.

U gaat ook het best na of uw gemeente of stad bijkomende voorwaarden oplegt of een toeristenbelasting aanrekent.

2. Heb ik de juiste verzekeringen?

Als u uw huis verhuurt en openstelt voor toeristen, kan er ook altijd iets fout lopen. Het is zaak om dan de juiste verzekeringen te kunnen hebben. Airbnb voorziet zelf trouwens in een automatische verzekering voor schade die overnachters aan uw huis zouden toebrengen. Die verhuurdersgarantie verzekert schade aan de eigendom van een verhuurder. Toch zijn er ook een aantal zaken uitgesloten van die verzekering: schade veroorzaakt door een huisdier bijvoorbeeld en wanneer er geld of waardepapieren verdwijnen.

Daarnaast moet u zelf zorgen dat u een brandverzekering hebt voor zowel uw woning als uw inboedel. Daar moet ook de burgerlijke aansprakelijkheid inzitten voor uw woning, al maakt dat automatisch deel uit van een brandverzekering.

Als u naast de verhuur ook extra diensten aanbiedt — bijvoorbeeld een ontbijt serveren aan uw gasten —, dan moet u een uitbatingsverzekering afsluiten om zo de aansprakelijkheid tegenover de huurders te verzekeren.

3. Ben ik aangemeld bij Toerisme Vlaanderen?

Iedereen die in Vlaanderen toeristen laat overnachten, moet die logies aanmelden bij Toerisme Vlaanderen, zelfs als u slechts één kamer verhuurt via Airbnb. Dat kan via uitbatersportaal.toerismevlaanderen.be. Toerisme Vlaanderen kan u na die aanmelding contacteren voor een bezoek aan de kamers die u verhuurt.

Op het moment dat u zich aanmeldt, moet u, naast de brandveiligheid en de verzekering, ook nog met enkele andere voorwaarden in orde zijn. Zo moet het logies voldoende proper en onderhouden zijn, mag u niet veroordeeld zijn voor misdrijven en moet u ofwel eigenaar zijn van de kamers die u verhuurt of een huurcontract hebben dat u ook toelaat het logies uit te baten.

4. Betaal ik aan Airbnb?

Zodra u het attest van de brandveiligheid hebt, alle verzekeringen in orde zijn en u bent aangemeld bij Toerisme Vlaanderen, kan u die kamers te huur stellen op Airbnb. Uw prijs en voorwaarden — bijvoorbeeld het minimale aantal overnachtingen — bepaalt u zelf. Maar om prijzen te vragen die marktconform zijn, checkt u het best eerst wat de gemiddelde huurprijs op Airbnb is voor soortgelijke kamers in uw buurt. U mag trouwens ook extra kosten aanrekenen voor de schoonmaak of voor ontbijt. Klanten betalen aan Airbnb, maar voor alle service betaalt u zelf ook iets. Van het totaalbedrag dat u aanrekent, houdt Airbnb automatisch 3% af. Uw klanten betalen ook 13% op de prijs die u rekent extra aan Airbnb. De totaalprijs die zij betalen, ligt dus hoger dan wat u uiteindelijk aanrekent.

5. Ben ik in orde met de belastingen?

Vergeet die inkomsten zeker niet aan te geven in uw personenbelasting. De fiscus is al enkele jaren actief op zoek naar verhuurders die wel een kamer aanbieden via Airbnb maar dat niet aangeven. Wordt u daarop betrapt, dan riskeert u boetes tot 1.250 euro of een belastingverhoging tot 200% op het deel dat u niet hebt betaald. Het bedrag dat u ontvangt, moet u voor de belastingen in drie delen opsplitsen:

Onroerend inkomen

Dat is gebaseerd op het kadastraal inkomen van uw huis, maar mag beperkt worden tot de oppervlakte van het verhuurde gedeelte en voor de periode waarin het verhuurd was.

U vermenigvuldigt het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen met het percentage van de oppervlakte die de verhuurde kamer(s) innemen van uw totale huis. Dat resultaat vermenigvuldigt u met de breuk van het aantal dagen dat u verhuurt op 365 (dagen). Dat bedrag geeft u op de belastingbrief in bij vak III, code 1106/2106. Op dat bedrag betaalt u — maximaal — 50% belastingen.

Roerend inkomen

Dat betaalt u voor de verhuur van de meubelen in de verhuurde kamer(s). Het bedraagt 20% van de huurinkomsten van het totale jaar. Dat bedrag vult u in via vak VII bij de code 1156/2156. Daarop betaalt u 30% belastingen.

Ontbijt?

Als u ook ontbijt serveert, dan geeft u de inkomsten daarvan in bij vak XVI, code 1200/2200. De kosten van het ontbijt kan u aftrekken via de code 1201/2201. Het verschil wordt belast tegen 33%.

Of het nu gaat om de dagelijkse uitgaven of een goede planning, er zijn zoveel manieren om meer geld over te houden aan het eind van de maand. Alle adviezen vind je hier.

Waarom wordt mijn spaargeld belast en blijven die rentes zo laag? De meest gestelde vragen over het spaarboekje beantwoord

Onze financieel expert laat zien hoe je belegt vanuit je luie zetel: trackers volgen alle aandelen op

Het depositofonds staat garant voor 100.000 euro spaargeld per rekening: wat als het toch fout loopt?




2 reacties

Alle reacties zijn welkom zolang ze voldoen aan de do's en don'ts die je hier kan terugvinden: gedragsregels. Elke dag ontvangen wij duizenden reacties, het kan enkele uren duren voor jouw reactie wordt geplaatst. Wordt jouw reactie afgekeurd dan werd er geoordeeld dat deze onze gedragsregels schendt.


  • Fernand Beaumonde

    Peter Janssens, ik doe al meer dan 5 jaar airbnb/booking.com en nog nooit hebben de buren er last van gehad. Ik vertel al mijn gasten dat 't een rustig gebouw is en zo wil houden zoniet kom ik ze zelf buiten zetten.

  • Peter Janssens

    Woon daar meer eens naast, je doet geen oog meer dicht ! AirBnB is een pest !