Exclusief voor abonnees

Is lenen voor een tweede woning interessant en op welke zaken moet je allemaal letten?

Is lenen voor een tweede woning interessant?
Shutterstock Is lenen voor een tweede woning interessant?
Steeds meer mensen sluiten een lening af voor de aankoop van een tweede of derde woning. Soms om die zelf te gebruiken als vakantiehuis, maar even vaak om ze te verhuren. Is dat interessant? En waarop moet je letten als je het zou doen? 

Nu spaarrekeningen nagenoeg niets meer opbrengen, kiezen meer mensen ervoor om hun centen in vastgoed te investeren. Een huis of appartement levert ten minste huur op.

Bovendien is er nog uitzicht op een mogelijke meerwaarde. Een huis werd in het tweede trimester van 2019 verhandeld tegen gemiddeld 260.145 euro. Dat was 10.000 euro meer dan in dezelfde periode vorig jaar. Voor een appartement steeg de gemiddelde prijs zelfs met 10.500 euro tot 229.820 euro, blijkt uit de jongste vastgoedbarometer van de Federatie van het Notariaat.

De jongste vijf jaar is een huis nu al zowat 30.000 euro duurder geworden, voor een appartement klom de prijs met zowat 26.000 euro. Ook al zijn prijsevoluties uit het verleden nooit een garantie voor de toekomst en wordt al jaren gesproken over een overgewaardeerde markt, bij veel mensen blijven ze als muziek in de oren klinken.

Deze interesse van particulieren die een tweede of derde woning kopen zorgt er dan ook voor dat het aantal vastgoedtransacties in het tweede trimester 7,5% hoger lag dan in dezelfde periode van 2018. Meteen goed voor 6.400 extra verhandelingen.

Lenen

Net als voor een eerste woning kan je ook voor de aankoop van een tweede of een derde pand een lening afsluiten. Marktleider BNP Paribas Fortis liet recentelijk weten dat een op de vier toegekende hypothecaire kredieten bestemd was voor de aankoop van een onroerend goed dat niet de gezinswoning zou worden.

Die kredietvraag gaat dus uit van mensen die een tweede verblijf verwerven om dit zelf te gebruiken, maar ook van gezinnen die dit kopen om te verhuren. Bijna 60% van de leningen voor een tweede pand ging naar de financiering van een bijkomend huis, 27% naar de aankoop van een appartement en 13% naar de verwerving van een commercieel vastgoed of bouwgrond.

Inzake tarief wordt in principe geen onderscheid gemaakt tussen de financiering van een gezinswoning en de financiering van een tweede verblijf. In de praktijk kan er wel een verschil zijn omdat mensen die een tweede woonst kopen vaker al een (grotere) eigen inbreng hebben. En banken geven voor leningen die hoogstens 75% of 80% van de waarde van het pand moeten financieren betere tarieven dan voor kredieten die de volledige kostprijs moeten dekken.

Een verplichte minimuminbreng is er in beide gevallen niet. Net als voor een eerste woning kijkt de bank vooral naar de mogelijkheid van de kredietnemer om de lening af te lossen. Bij de financiering van een tweede woning kan ze daarbij ook rekening houden met het feit dat die verhuurd wordt en dus inkomsten oplevert.

Lees ook: Vastgoed kopen om te verhuren: is dat je investering waard? Michaël Van Droogenbroeck maakt de rekening

Afweging

Maar zelfs als je over voldoende eigen middelen beschikt, kan het interessant zijn om een (gedeeltelijke) woonlening te overwegen. Je moet dan de kosten en de intresten van de lening en de premies van de schuldsaldoverzekering afwegen tegen de opbrengst van de beleggingen die je eventueel opgeeft en tegen de fiscale voordelen van het krediet.

Door de lage rentestand zijn de intrestkosten vandaag beperkt. Wie een lening van 150.000 euro op 20 jaar met een vaste rente van 1,40% kan afsluiten, betaalt maandelijks 716,33 euro af. Na 240 afbetalingen brengt dat de totale rekening op 171.919,14 euro. Je betaalt over de hele looptijd dus 21.919,14 euro aan intresten. Met de simulator die je op  Spaargids.be vindt, kan je zelf geheel vrijblijvend en anoniem een berekening maken.

Daarbij moet je er ook rekening mee houden dat toekomstige betalingen – zelfs met een lage inflatie – minder zwaar wegen dan de huidige. Je loon stijgt, terwijl de afbetalingen constant blijven. Bij een onmiddellijke betaling van de volledige koopsom heb je dat voordeel niet.

De kosten van de lening kan je ook onder controle houden. Wellicht had je destijds ook voor je gezinswoning ook een hypotheeklening genomen en is die al (gedeeltelijk) terugbetaald. Voor het deel dat al is afgelost, kun je opnieuw geld opnemen onder dezelfde waarborg. Dat houdt in dat je geen hypotheek moet laten vestigen op je nieuwe woonst en er dus de kosten van vermijdt. Een hypotheek wordt voor dertig jaar ingeschreven en kan worden verlengd.

Fiscaal

Bij de voordelen springt de steun van de fiscus in het oog. Let wel: die is voor een lening voor een tweede of derde woning anders dan voor een krediet voor de gezinswoning.

Je kunt voor dergelijke panden de intresten aftrekken ten belope van je onroerend (kadastraal) inkomen. Daardoor werk je dit laatste weg, wat je een besparing tegen de hoogste schijf van je inkomen oplevert. Bij een tweede of derde pand wordt dat extra interessant omdat de belastingadministratie hiervoor het kadastraal inkomen in de belastingaangifte met 40% verhoogt.

Daarnaast kan je het kapitaal en de premies van de schuldsaldoverzekering inbrengen voor de belastingvermindering van het langetermijnsparen. In 2019 is dat voor een maximum van 2.350 euro, wat je een belastingvermindering van 30% of 705 euro per jaar kan opleveren. Je mag daarvoor in 2019 het kapitaal meerekenen dat je afbetaalt op de eerste schijf van 78.440 euro van je lening.

Dit fiscaal voordeel geldt per persoon. Een koppel heeft dus tweemaal recht op de korf van 2.350 aftrekbare kosten.

Of het nu gaat om je dagelijkse uitgaven of een goede planning, er zijn zoveel manieren om meer geld over te houden aan het eind van de maand. Je vindt alle adviezen hier. 

Lees ook binnen HLN+ :

Deze kleine dingen kunnen algauw honderden euro’s opleveren

Getrouwd? De wet over het gezamenlijk vermogen is gewijzigd: dit moet je weten

Je loon laten stijgen zonder verhoging van je brutoloon? Deze voordelen leveren honderden euro’s per jaar op




1 reactie

Alle reacties zijn welkom zolang ze voldoen aan de do's en don'ts die je hier kan terugvinden: gedragsregels. Elke dag ontvangen wij duizenden reacties, het kan enkele uren duren voor jouw reactie wordt geplaatst. Wordt jouw reactie afgekeurd dan werd er geoordeeld dat deze onze gedragsregels schendt.


  • André De Beule

    Als men een lening zou aangaan voor een tweede woning als vruchtgebruiker(en de kinderen naakte eigendom); mag je dan die lening aftrekken van de belastingen?