Exclusief voor abonnees

"Kies voor gesplitste aankoop en ontsnap volledig aan erfbelasting op vastgoed”

Belga
Wat is de beste manier om een tweede verblijf na te laten aan je kinderen? Met welke voorwaarden moet je allemaal rekening houden om extra kosten te vermijden? Over vastgoed schenken bestaat vaak nog veel onduidelijkheid. Michel Maus, fiscaal expert in ons geldpanel, legt uit hoe je ervoor kan zorgen dat je niet te zwaar belast wordt, zowel als schenker als wanneer je het vastgoed krijgt.

Een opmerkelijke vaststelling in deze coronatijden is dat de vastgoedmarkt voorlopig nog niet in elkaar is gezakt. Meer zelfs, aan de kust doen immobiliënmakelaars nu gouden zaken door de toenemende vraag naar tweede verblijven. Indien u ook van plan bent een tweede verblijf of een opbrengsteigendom aan te kopen, dan denkt u best even na over hoe u dit het beste doet. Voor uw successieplanning kan dat namelijk een groot verschil betekenen.

Stel: uw vader ging op zijn 67ste met pensioen en kocht met het kapitaal van zijn groepsverzekering een appartement aan zee voor 300.000 euro. Als uw vader op zijn 75ste overlijdt en u als enig kind het appartement aan zee erft, dan zal u daar zwaar op belast worden. Als de nalatenschap ook nog de ouderlijke woonst omvat, dan zal het appartement aan zee in principe aan de hoogste tarieven worden belast. Als uw vader in het Vlaams Gewest woonde, dan zal u 27 procent belasting moeten betalen. In ons voorbeeld gaat het dan om 81.000 euro. Als uw vader in het Brussels of het Waals Gewest woonde, dan zal u 30 procent belasting - 90.000 euro - moeten betalen.

Vruchtgebruik houdt in dat uw vader het appartement naar hartenlust zelf mag gebruiken. Bij verhuur zal hij ook de huuropbrengsten ontvangen

Gesplitste aankoop

U kan volledig aan die belasting ontsnappen door gebruik te maken van de techniek van de gesplitste aankoop. Uw vader koopt het appartement dan niet in volle eigendom aan, maar wel in een gesplitste formule waarbij hij het vruchtgebruik van het appartement koopt en u als erfgenaam de naakte eigendom krijgt.

Vruchtgebruik houdt in dat uw vader het appartement naar hartenlust zelf mag gebruiken. Bij verhuur zal hij ook de huuropbrengsten ontvangen. Het fiscaal voordeel van deze gesplitste aankoop is dat, als uw vader overlijdt, het vruchtgebruik uitdooft en de naakte eigenaar - dit is de eigenaar van het gebouw, die beperkt wordt in het vruchtgebruik ervan - volle eigenaar wordt. Er zal dan geen erfbelasting verschuldigd zijn, een enorme besparing.

Meestal wordt bij een gesplitste aankoop een schenking gedaan, juist om de naakte eigenaar het kapitaal te verschaffen voor de aankoop van de naakte eigendom

Voorwaarden voor vrijstelling

Pas wel op, want hier zijn voorwaarden aan gekoppeld. Om van de vrijstelling van de erfbelasting te kunnen genieten, zal de erfgenaam moeten kunnen aantonen dat de gesplitste aankoop voor hem geen bevoordeling heeft uitgemaakt. Om dit bewijs te kunnen leveren, zal de naakte eigenaar moeten bewijzen dat hij bij de aankoop zelf over voldoende eigen middelen kon beschikken om de naakte eigendom aan te kopen.

In ons voorbeeld bedraagt de waarde van het vruchtgebruik 96.000 euro en de waarde van de naakte eigendom 204.000 euro. U moet met andere woorden kunnen bewijzen dat u over een kapitaal van 204.000 euro kon beschikken bij de aankoop.

Hoe doet u dat? Door aan te tonen dat u een lening aanging of zelf over voldoende spaarcenten beschikte om die aankoop te financieren. Meestal wordt bij een gesplitste aankoop een schenking gedaan, juist om de naakte eigenaar het kapitaal te bezorgen voor de aankoop van de naakte eigendom. En het is net bij een schenking dat er de afgelopen jaren wel wat commotie is ontstaan.

Het schenken van een geldsom of een kapitaal kan op verschillende manieren:
* Via een hand- of bankgift: er moet op de schenking geen belasting betaald worden, maar wel nog erfbelasting als de schenker binnen de 3 jaar komt te overlijden.
* Via een geregistreerde schenking: er moet wél schenkbelasting betaald worden - 3 procent in rechte lijn - maar daarna is er geen erfbelasting meer verschuldigd.

Als de schenking via een hand- of bankgift plaatsvond, dan zal de naakte eigenaar later bij het overlijden van de vruchtgebruiker toch nog erfbelasting verschuldigd zijn

Arrest vernietigd

De Vlaamse Belastingdienst en de Federale Belastingadministratie – die nog altijd bevoegd is in het Brusselse en het Waalse Gewest - hebben echter in 2013 gesteld dat een schenking voorafgaand aan een gesplitste aankoop altijd een geregistreerde en dus belaste schenking moet zijn. Als de schenking via een hand- of bankgift plaatsvond, dan zal de naakte eigenaar later bij het overlijden van de vruchtgebruiker toch nog erfbelasting verschuldigd zijn.

Het standpunt van de Vlaamse Belastingdienst in dit verband werd ruim twee jaar geleden door de Raad van State vernietigd. Volgens de Raad van State moet elke schenking, geregistreerd of niet, door de administratie worden aanvaard. Ook de Federale Belastingadministratie heeft onlangs voor het Brusselse en het Waalse Gewest geoordeeld dat bank- en handgiften vanaf  1 augustus 2020 terug aanvaard worden bij een gesplitste aankoop.

Deze versoepelingen van de administratieve standpunten maken het dus terug mogelijk om belastingvrij te schenken bij een gesplitste aankoop. Belangrijk om te weten is wel dat u voor een onbelaste schenking geen beroep meer mag doen op een Nederlandse notaris via de ‘kaasroute’, want die piste zal de Wetgever weldra afsluiten.

Lees ook:

Scheiden doet ook fiscaal lijden: onze belastingexpert bekijkt de impact van een relatiebreuk op uw belastingen (+)

“Keuze voor schenking of erfenis levert verschil op in het fiscale kostenplaatje”: onze belastingexpert legt de regels uit voor uw nalatenschap (+)

Afzakken naar tweede verblijf mag eindelijk weer: “We voelden ons bijna misdadigers” (+)